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時代に合わせた賢いマンション経営とは?
東邦ハウジングでは時代に合わせた利益につながるリフォームや お部屋探しのご提案を行っています。 営業部のみなさんに最近の賃貸やマンション経営について伺いました。
近年のお部屋のトレンドは?
池:1Rならフローリングが昔より白っぽく明るい感じになってきました。壁紙も一箇所だけ色を変えたアクセントクロスもトレンドの一つです。
安達:収納もそうです。ウォークインクローゼットまでなくとも容量のある収納が求められています。
池:ファミリー物件だとカウンターキッチンで和室なし、バリアフリー、全室でテレビ視聴ができる・エアコン設置可の物件が人気です。
林田:間取りは古いマンションでよくある3DKの間取りは流行らないので部屋数を減らし開放的で広い2LDKにリフォームする部屋が好まれます。
池:駐車場も今は車のサイズが大きくなっており、昔の機械式駐車場が全然合っていません。ペット可物件も需要がありますが猫がダメなところがまだ多くあります。
安達:ある1R物件では壁一面を真っ赤にリフォームされた部屋があり、かなり派手だったので心配でしたがすぐに決まりました。個性的な部屋を求めている人も多くいらっしゃいます。
松本:女性だとオートロックが必須ですが、増えて欲しいのはシェア型マンションです。居住スペースとは別に共有のバーベキュースペースや、オフ会ができる広いスペースがあるマンションなど福岡は若い人が多いので人気が出ると思います。
リノベーションについて
池:リノベーションは入居率が悪くなければアクセントクロス・床・水周りを変更すれば、決まりもよくなりますし家賃の値上げも可能です。
安達:お風呂の設備も違います。昔は狭くて深いタイプが主流でしたが、今では浅くて広い卵型などが流行っています。
池:マンションは時代が映し出されるので、10年単位で見れば時代に合わせて変えていく必要があります。
賃貸か売買か?
池:賃貸は売買に比べて低予算で気軽に選択できます。簡単に引越しができるのでラクに決められると思います。
林田:私は賃貸の方がお金のかかるイメージがあります。売買は高額ですが初期費用もリフォーム費用も住宅ローンと一緒に組むことができます。特に住宅ローンは金利が低いですから毎月の負担が重くありません。一方で賃貸は初期費用を現金で用意する必要があります。購入したら住宅ローン控除で税金も戻ってくるし引っ越す必要があれば貸すこともできます。
安達:売買は、予算内で購入できる場所が、後に売れる場所にならないことがあります。いつまでも価値が下がりにくい良い物件は、ほとんどが高いので手が出しにくいというのがあると思います。そういった意味では最初は賃貸の住居を選ぶ方が多いと思います。
松本:それからご自身がどのくらいのローンが組めるかもわからない方が多いと思います。
池:売買は賃貸に比べてみなさん詳しくないので良い不動産のアドバイザーがいれば考えてもらえると思います。
林田:全ては情報です。消費増税の駆け込み需要が多く、それと同時に中古物件も増えました。中古物件は関係ありませんが、みなさんメディアの宣伝・広告もあり買われる方が多いと思います。
池:オーナー様の立場ではどう思いますか?賃貸と売買について?
林田:ローンの残額によっては売っても良いと思いますが愛着がある物件は特に手放せないオーナー様もいらっしゃいますので売り時を間違えないようにして頂きたいです。
松本:親から受け継いで、手放せない場合もあります。
林田:相続問題もこれからが大変です。相続税の改正により平成27年から相続税の控除額が減り現在よりも納める税金が増えます。税金が嫌になり手放す方も増えてくると予想されますので力になれたらと思います。
池:やはり売買は、戦略とか知識が必要です。
松本:でも信頼できる営業マンに出会えれば、買う方も増えると思います。林田さんに勧められたら私も買うかもしれません。
プロの目で儲かる物件とは?
池:まずは値崩れしない場所です。福岡だと地下鉄空港線が一番人気です。空港・博多・天神が1本で行けますし、地下鉄が無くなる事はないという安心感があります。
林田:場所(プレイス)、間取り(プラン)、値段(プライス)の「3ピース」です。それから大切なのは買い方です。
松本:場所が間違ってなければ大丈夫だと思います。
池:リノベーションを行い、時代に合わせて募集条件を下げていけば入居率が良くなります。空室を一番避けないといけません。
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